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Ein Immobilienkauf in Spanien kann ein Traum sein, ob für den eigenen Urlaub, als Alterswohnsitz oder als Investition in eine Immobilie. Jedoch gibt es beim Kauf einer Immobilie im Ausland einige Besonderheiten, die man beachten muss. Neben sprachlichen Barrieren und unterschiedlichen Rechtsnormen gibt es zahlreiche bürokratische Hürden, die beachtet werden sollten. In diesem Blogbeitrag zeige ich Ihnen, worauf es beim Kauf einer Immobilie in Spanien ankommt – von der Prüfung der Immobilie bis hin zu steuerlichen Überlegungen.
Der erste Schritt ist natürlich die Auswahl der Immobilie. Dabei sollten Sie sicherstellen, dass Sie eine Immobilie wählen, die sowohl Ihren persönlichen Anforderungen als auch den rechtlichen Gegebenheiten entspricht. Der Immobilienmarkt in Spanien ist vielfältig, von modernen Apartments in den Städten bis hin zu traditionellen Fincas auf dem Land. Aber die Bausubstanz unterscheidet sich oft merklich von Immobilien in Deutschland.
Nach der Auswahl der Immobilie wird üblicherweise ein Reservierungsvertrag zwischen Makler und Käufer geschlossen. Hierin sind bereits die grundlegenden Bedingungen wie Kaufpreis etc. festgehalten. Die Reservierungsgebühr beträgt üblicherweise zwischen 3.000-8.000€ (bei sehr teuren Immobilien kann diese auch höher liegen). Damit wird die Immobilie vom Markt genommen und für den Käufer reserviert. Ein Rücktritt vom Reservierungsvertrag ist in der Regel nicht mehr ohne Verlust der Reservierungsgebühr möglich, es sei denn dies ist im Reservierungsvertrag geregelt. .
Nach der Auswahl der Immobilie und des Reservierungsvertrags wird in Spanien der private Kaufvertrag, der sogenannte „Arras-Vertrag“, geschlossen. Dieser ist ein privater Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, der alle wesentlichen Konditionen des Kaufs festlegt. Der Käufer zahlt dabei eine Anzahlung, 10 % des Kaufpreises (oder mehr), abzüglich der bereits gezahlten Reservierungsgebühr. Sollten Sie vom Kauf zurücktreten, verfällt diese Anzahlung. Bricht der Verkäufer den Vertrag, muss er dem Käufer die doppelte Anzahlung zurückerstatten.
In Spanien sind Katasteramt und Grundbuchamt zwei voneinander getrennte Institutionen, was sich von der Regelung in vielen anderen Ländern unterscheidet. Es ist essenziell, beide Institutionen vor dem Kauf zu überprüfen. Das Katasteramt führt die Grundstücke nach Lage und Fläche, während das Grundbuchamt die Eigentumsverhältnisse dokumentiert. Nur der Eintrag im Grundbuchamt gibt Ihnen rechtliche Sicherheit darüber, wem die Immobilie gehört. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die Angaben zu Quadratmetern etc. im Kataster und im Grundbuch sich unterscheiden. Dies ist vor allem bei älteren Immobilien oder Immobilien auf dem Land der Fall.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Prüfung, ob die Immobilie mit Hypotheken oder anderen Belastungen belegt ist. Dies können zum Beispiel Pfandrechte oder andere Ansprüche sein, die nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer übergehen könnten. Es ist grundsätzlich sehr empfehlenswert einen unabhängigen Berater bei einem Kaufvorhaben rechtzeitig einzubinden.
Es gibt sehr viele Makler in Spanien, die sehr gewissenhaft bereits die Eigentumsverhältnisse und Legalität der Immobilie prüfen, aber leider ist das nicht bei allen Maklern der Fall. Viele Makler verstehen sich als gute Verkäufer und vertreten leider oft die Interessen des Verkäufers, da sie letztendlich ihre Provision in der Regel beim Verkauf der Immobilie erhalten.
Vor dem Kauf sollten Sie sicherstellen, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei ist und alle Bauvorschriften erfüllt. In Spanien gibt es immer wieder Fälle, in denen Häuser ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden. Hier besteht das Risiko, dass die Immobilie nachträglich abgerissen oder mit hohen Strafen belegt wird. Überprüfen Sie, ob alle Bau- und Nutzungsgenehmigungen vorliegen.
Der Notar spielt beim Kauf einer Immobilie in Spanien eine zentrale Rolle. Anders als in Deutschland, wo der Notar neutral ist, vertritt der spanische Notar im Wesentlichen die Interessen des Staates und überwacht die ordnungsgemäße Durchführung des Kaufs. Es ist jedoch ratsam, einen unabhängigen Berater zu beauftragen, der speziell Ihre Interessen als Käufer vertritt. Als Käufer ist es an sich Ihre Aufgabe den Notartermin vorzubereiten. In einigen Fällen übernimmt dies der Makler für den Käufer, aber auch hier bietet sich der für Sie arbeitende Berater an, der diese Aufgabe übernimmt.
Vor dem Notartermin müssen Sie sich eine sogenannte NIE-Nummer besorgen. Diese ist für Ausländer zwingend erforderlich, um in Spanien Immobilien zu erwerben. Die NIE-Nummer dient als steuerliche Identifikationsnummer und muss bei allen wichtigen Behördengängen, Bankgeschäften und Verträgen vorgelegt werden.
Beim Notartermin wird die Kaufurkunde, die „Escritura Pública“, unterzeichnet. Diese Urkunde wird im Anschluss im Grundbuchamt eingetragen. Es ist wichtig, die Escritura genau zu prüfen und sicherzustellen, dass alle wichtigen Informationen korrekt sind. Fehler in der Escritura können später rechtliche Probleme nach sich ziehen.
Die Kaufurkunde ist in spanischer Sprache ausgestellt und der Notar muss sicherstellen, dass Sie den Inhalt verstanden haben. Sollte er Zweifel daran haben, dass Sie den Inhalt verstanden haben, kann daran der Notartermin scheitern, gegebenenfalls mit erheblichen finanziellen Nachteilen für Sie als Käufer. Sollten Sie die spanische Sprache nicht ausreichend sprechen, dann sollten Sie einen Berater an der Seite haben, der Ihnen die Kaufurkunde übersetzt.
In der Regel wird der Restbetrag des Kaufpreises beim Notartermin gezahlt. Dies geschieht meist in Form eines spanischen Bankschecks. Der Notar bestätigt, dass der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat, und der Verkäufer übergibt die Immobilie. Üblicherweise erhält auch der Makler im Rahmen des Notartermins seine Kommission. Es gibt -anders als bei der Anmietung einer Immobilie- keine gesetzliche Regelung, wer den Makler bezahlt. Üblicherweise zahlt den Makler der Verkäufer, aber es gibt auch Möglichkeit, dass sich Käufer und Verkäufer die Kommission teilen oder auch der Käufer die Kommission zahlt. Dies gilt es im Vorfeld zu erfragen, denn die Kommission beträgt üblicherweise zwischen 3-5% des Kaufpreises, sie kann aber auch höher ausfallen. Auch wenn der Verkäufer die Kommission zahlt, wird der Käufer oftmals gebeten dem Makler beim Notartermin den Bankscheck zu geben, dann allerdings durch Abzug vom Restkaufbetrag.
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in Spanien fällt eine Grunderwerbssteuer an. Diese beträgt je nach autonomer Region zwischen 6 % und 10 % des Kaufpreises. In Andalusien liegt die ITP aktuell im Jahr 2024 generell bei 7%.
Bei Neubauten hingegen wird anstelle der Grunderwerbssteuer die Mehrwertsteuer (IVA) fällig, die in der Regel bei 10 % liegt, sowie eine zusätzliche Stempelsteuer (AJD), die zwischen 0,5 % und 2 % variiert.
Jährlich fällt in Spanien eine Grundsteuer an, die von den Gemeinden erhoben wird. Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie und liegt in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 %.
Falls es sich bei der Immobilie nicht um Ihren ständigen Wohnsitz handelt, Sie beispielsweise in Deutschland steuerlich ansässig sind, ist die sogenannte Impuesto sobre la Renta de no Residenten (IRNR) einmal jährlich fällig. Jeweils zum 31.12. des Folgejahres (als zum 31.012,2024 für das Jahr 2023) muss diese zusätzliche Steuer aktiv von Ihnen deklariert und dann bezahlt werden. Die Höhe der Steuer ist insbesondere abhängig vom Katasterwert.
Wenn Sie die Immobilie später wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, wird auf diesen Gewinn eine Kapitalertragsteuer erhoben. Diese Steuer liegt zwischen 19 % und 23 %, abhängig von der Höhe des erzielten Gewinns.
Die Notarkosten für die Erstellung der Kaufurkunde und die anschließende Registrierung beim Grundbuchamt betragen in der Regel zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises.
Es ist ratsam, einen unabhängigen Berater zu beauftragen, der Sie durch den gesamten Kaufprozess begleitet, die Immobilie prüft, für Sie die Verträge prüft/ verhandelt, Ihnen diese Verträge erläutert, den Notartermin vor- und nachbereitet und somit den gesamten Kaufprozess überwacht. Die Kosten für diese Dienstleistung liegen üblicherweise zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises.
Sollten Sie für den Kauf der Immobilie eine Finanzierung in Anspruch nehmen, fallen weitere Kosten an, wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren für die Hypothek und eventuell eine Hypothekenversicherung. Eventuell nehmen die Banken auch eine Gebühr für die Ausstellung der Bankschecks.
Seit 2013 ist in Spanien für den Verkauf und die Vermietung von Immobilien ein Energiezertifikat verpflichtend. Dieses Zertifikat gibt Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie und muss vom Verkäufer bereitgestellt werden.
Falls Ihre Spanischkenntnisse nicht ausreichend sind, um alle Vertragsdetails zu verstehen, sollten Sie unbedingt einen Dolmetscher hinzuziehen. Dies ist besonders bei Behördengängen und beim Notartermin wichtig, da Missverständnisse schwerwiegende Konsequenzen haben können. Die Übersetzungen übernimmt aber auch in der Regel Ihr Berater.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann mit vielen bürokratischen und rechtlichen Hürden verbunden sein, die jedoch mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung gut bewältigt werden können. Achten Sie darauf, dass Sie den Kaufprozess gründlich planen, lassen Sie alle notwendigen Dokumente und Genehmigungen prüfen und seien Sie sich über die steuerlichen Implikationen im Klaren. Ein erfahrener Berater und Notar sowie eine sorgfältige Prüfung des Katasters und der Eigentumsverhältnisse sind dabei unerlässlich.
Gern begleite ich Sie durch den gesamten Kaufprozess, sofern Sie eine Immobilie in der Provinz Málaga kaufen möchten, und stelle Ihnen meine Erfahrung zur Verfügung. Meine Aufgabe ist es seit Jahren meinen Mandanten zur Seite zu stehen und sie so vor unliebsamen Überraschungen zu schützen.
Wenn Sie all diese Punkte beachten, steht dem Traum von der eigenen Immobilie in Spanien nichts mehr im Weg.
